Voici pour vous la transcription de cette session :
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Victorien KOUGBLENOU : Bonsoir chers internautes, je suis Jules Victorien KOUGBLENOU, Directeur Général de l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF). Il m’est particulièrement très agréable ce soir de me retrouver en face de vous, pour cette session d’échanges interactifs et surtout, de partager avec vous, ce que nous avons été amenés à faire à l’ANDF, depuis bientôt cinq ans. Je voudrais surtout vous dire que l’ANDF que j’ai l’honneur et le privilège de diriger est une émanation de la loi, une émanation de la réforme foncière et domaniale opérée ici dans notre pays. En réalité, le législateur a jugé nécessaire de mettre en place cette Agence en tirant leçon des pratiques et configurations institutionnelles antérieures, marquées par une kyrielle de structures intervenant de façon éparse et fragmentaire dans le secteur du foncier selon des approches distinctes.
Toutes choses qui étaient constitutives d’insécurité foncière dans notre pays.
Après avoir fait un diagnostic, entres autres du cadre institutionnel et de la gestion foncière et domaniale dans notre pays, le législateur, partant du diagnostic participatif de l’ensemble des acteurs et des parties prenantes et sur la base des diverses recommandations, a jugé bon de mettre en place un cadre institutionnel unifié considéré comme un guichet unique de gestion foncière et domaniale dont la principale mission est de mettre en œuvre la politique et les stratégies de l’Etat en matière foncière et domaniale.
À la croisée de la question de savoir quelle devrait être l’objectif principal que l’ANDF devait atteindre, le législateur a répondu qu’il s’agissait de garantir la sécurité foncière aux béninois et aux investisseurs étrangers ou non.
C’est pourquoi, à l’avènement du Gouvernement de la Rupture, le Chef de l’Etat, Monsieur Patrice TALON, s’est donné comme priorité, d’opérationnaliser ce cadre institutionnel qui répond entre autres à sa politique de mise en place d’un socle approprié, adéquat pour le développement économique de notre pays.
Toute chose étant égale par ailleurs, vous l’auriez compris, le développement ne se fait pas en apesanteur mais sur, bien entendu, la terre. C’est pour ça que beaucoup d’investissements ont été faits dans le secteur dans la perspective de la modernisation du cadre institutionnel pour ainsi dire, dans le cadre de la modernisation de l’administration foncière et domaniale.
A cet effet, nous avions fait du chemin, nous avions procédé à la numérisation des archives foncières qui permet aujourd’hui de pouvoir gérer de façon efficace le foncier et de quitter l’approche manuelle et archaïque qui avait cours dans notre pays.
L’un des objectifs phares est d’arriver à la dématérialisation complète et nous sommes dans le processus actuellement au travers de l’informatisation de la gestion foncière et domaniale avec les outils performants et modernes dans notre pays. Et ce n’est pour rien que notre pays constitue aujourd’hui une destination qui focalise les attentions et suscite l’intérêt d’autres pays de la sous-région qui viennent pour s’inspirer des réformes menées au Bénin et surtout de la modernisation qui a cours dans notre pays.
Il y a aussi un vaste chantier qui est celui de la réalisation du cadastre national et qui a fait qu’aujourd’hui plusieurs communes disposent déjà du cadastre.
Je voudrais donc me réjouir d’être avec vous parce que lorsqu’on est à la manœuvre on n’a pas toujours idée sur tous les aspects. C’est pour ça que vos contributions, vos observations et surtout vos récriminations permettent d’ajuster le tir et de pouvoir orienter nos actions dans une perspective de satisfaction de vos besoins et de pouvoir être à la hauteur des espérances.
Il est évident que depuis l’année 1960, date d’accession de notre pays à l’indépendance, il y a beaucoup de torts, il y beaucoup de travers, des pratiques répréhensibles, il y a beaucoup de comportements déplorables. Corriger cela dans un laps de temps, il eut fallu être le président de la République pour pouvoir s’attaquer à un si vaste chantier. Et je pourrais dire que pour ma petite expérience, le foncier conjugue tellement d’enjeux que beaucoup de dirigeants, de gouvernants, éludent soigneusement cette problématique. Ce n’est pas le cas du chef de l’Etat qui en a fait son cheval de bataille.
Je voudrais donc me pencher sur les diverses questions, préoccupations qui sont posées par vous, chers internautes. J’entends, avec beaucoup de modestie, pouvoir y apporter les éléments de réponse nécessaires. Mr Faesal LIG-UN demande les canaux par lesquels on peut joindre l’ANDF sans se déplacer ou sans aller faire des formalités présentielles.
Je voudrais remercier l’internaute pour cette question parce qu’aujourd’hui, avec le développement de la technologie, il n’est plus nécessaire de se déplacer ou d’aller faire des formalités présentielles. Le secteur foncier ne peut guère échapper à cette dynamique. C’est pour ça que nous avions commencé déjà à faire des efforts substantiels et significatifs qui consistent à mettre en place des plateformes d’échanges avec les usagers et les requérants.
A cet effet, je voudrais vous informer que l’ANDF dispose d’un site internet dont l’adresse est www.andf.bj. Au niveau de ce site et de cette plateforme, vous avez les informations sur les différents volets et sur les différentes activités qui sont réalisées par l’ANDF. Il y a l’adresse andf@finances.bj par laquelle vous pouvez joindre l’ANDF et poser toutes les questions et vous attendre légitimement aux réponses. Nous nous sommes fait l’obligation de répondre aux questions de nos requérants et un agent a été responsabilisé à cet effet. Mieux, nous avons été plus loin en mettant en place une plateforme de recueil des plaintes où le requérant peut saisir l’administration de l’Agence contre un agent dans une dynamique de recours hiérarchique, ou porter des plaintes contre l’Agence elle-même ou contre ses dirigeants auprès d’une Commission indépendante logée au Ministère de l’Economie et des Finances (MEF). Le Directeur de Cabinet du MEF en est le Président. La saisine de la commission se fait par l’adresse électronique plaintecgp@finances.bj
Nous sommes allés au-delà de l’électronique parce que tout le monde n’a pas forcement accès à l’électronique. Nous avons donc mis en place un numéro de standard auquel nous sommes joignables et qui est le (00229) 97 43 42 93.
Je voudrais, pour finir, préciser que nous avons des démembrements répartis sur l’ensemble du territoire national au niveau desquels les requérants peuvent toujours solliciter des informations ou aller obtenir des réponses à leurs préoccupations ou aussi déposer directement leurs plaintes pour se voir rétablir dans leur droit au besoin.
Toutefois, il serait nécessaire se fondant sur sa préoccupation et ses propositions, de mettre en place une ligne verte. Je pense que le moment venu on vous tiendra informé par les canaux appropriés.
Mr Dieudonné BAHOUNON voudrait savoir : la conduite à tenir pour ceux qui ont des parcelles en zone rurale et qui ont enregistré les conventions ? Les conduites à tenir pour ne pas se voir perturber dans la jouissance de ses droits à l’avenir ? Enfin si la loi ou la réforme sur la préemption des domaines en zone rurale est rétroactive ?
Je voudrais déjà savoir reconnaitre et saluer le réflexe de monsieur Dieudonné BAHOUNON qui est déjà allé faire enregistrer sa convention de vente et par rapport à cela, je voudrais évidemment attirer son attention sur ce que, conformément à l’article 112 du Code Foncier et Domanial, seul le Titre Foncier confère la pleine propriété au Bénin.
A cet effet, pour éviter des perturbations ou de succomber à des velléités concurrentes, pour éviter des remises en cause de son droit présomptif, il faudra le consolider par l’obtention d’un titre foncier, lequel confère la pleine propriété, est inattaquable et définitif.
Par ailleurs, je voudrais rappeler de manière générale que la loi dispose pour l’avenir, elle n’est pas rétroactive. Si nous positionnons le curseur, en ce qui concerne l’instauration par le Code Foncier et Domanial, de l’exercice du droit de préemption par l’Etat au travers de l’ANDF au 14 août 2013 date d’entrée en vigueur du Code, alors, ce sont les transactions intervenues à partir de cette date qui sont soumises au principe de l’exercice du droit de préemption aux fins de l’obtention d’un avis de non préemption de la part de l’ANDF.
Toutefois, il convient de noter, comme prévu par le Code Foncier et Domanial, que les procédures qui ont été entamées sous l’empire de l’ancienne législation foncière, doivent être versées dans les dispositifs de la nouvelle législation dans une démarche de succession législative au plan procédural.
Je me fais clair : lorsque vous avez acheté une parcelle sous l’empire de l’ancien texte et vous n’avez pas encore commencé à faire les formalités, lorsque vous allez vouloir en faire, vous serez soumis aux nouvelles procédures en vigueur. Pour autant, le droit que vous avez déjà acquis, vous est reconnu et en lien avec votre question il ne sera pas requis de vous depouvoir procéder à l’exercice du droit de préemption.
Mr Hermann FANOU demande le bien-fondé de l’enregistrement d’une convention de vente. Aussi, voudrait-il savoir les avantages liés à la sécurisation des parcelles.
L’enregistrement d’une convention de vente est une procédure fiscale qui relève des attributions de la Direction Générale des Impôts. Il vise à donner date certaine à l’acte transactionnel. Au sujet de votre seconde question, je voudrais situer les avantages à un double niveau.
Le premier niveau, c’est la sécurité que cela vous confère la procédure qui vise à vous faire établir un titre foncier. Cela vous permet de jouir paisiblement et sans inquiétude de votre bien. Vous pouvez ériger votre domicile, votre résidence, votre habitation, sans craindre que du jour au lendemain quelqu’un vienne remettre en cause votre droit sur ladite parcelle.
Le deuxième avantage est que lorsque vous sécurisez votre bien et que vous disposez d’un titre de propriété, vous pouvez mobiliser des ressources parce que vous pouvez mettre votre bien en garantie au niveau des institutions financières ou des instances de crédits, pour pouvoir obtenir des ressources pour investir. Voilà à titre indicatif, les avantages que vous procure la sécurisation foncière au travers de l’obtention d’un titre de propriété.
La question suivante est celle de Mr Abraham Yétongnon SEDEGNON qui demande comment faire pour savoir si une parcelle est située dans une zone sous déclaration d’utilité publique ou pas avant son achat ? Je voudrais lui dire qu’il faut saisir l’ANDF ou bien l’un de ses démembrements que nous appelons les BCDF, c’est-à-dire les Bureaux communaux du Domaine et du Foncier. Nous en avons quatorze répartis sur l’ensemble du territoire national au moyen d’une requête gratis accompagnée d’un levé topographique établi par un géomètre expert. La même chose peut se faire au niveau de l’Institut Géographique National (IGN).
Mr Sean Rom VOL-UN demande les dispositions que les citoyens, devront prendre pour acheter ou vendre en toute sécurité des parcelles. Je voudrais décliner la question sur plusieurs angles.
D’abord, je voudrais remercier monsieur pour dire qu’effectivement, pour acheter une parcelle il faut prendre des précautions. Il faut anticiper sur les litiges et l’anticipation sur les litiges commence déjà à partir de cette étape.
La première des choses à faire, c’est de s’assurer de l’origine du bien, c’est chercher à savoir si la personne qui veut vendre le bien est bel et bien la personne indiquée.
Est-ce que la personne dispose d’actes présomptifs de propriété, tout au moins une convention de vente qui prouve qu’elle-même en avait acheté ? Est-ce que la personne a un Permis d’Habiter ? Est-ce que la personne a un certificat administratif ? Est-ce que la personne a une attestation de recasement ou une attestation de détention coutumière ou tout autre acte pouvant permettre de faire la preuve ou un début de preuve de ce que la personne dispose d’un droit présomptif ?
Ensuite, on peut avoir à faire à des collectivités ou des héritiers, ceux-ci devraient disposer au moins de l’attestation de détention coutumière.
Après cette étape de vérification, vous allez faire le choix de la procédure de formalisation. Actuellement nous sommes dans la phase transitoire et à cet effet le législateur permet à quelqu’un qui veut acheter une parcelle de faire un choix. Donc, vous pouvez choisir de faire ou passer un acte sous seing privé et vous irez après déposer au rang des minutes du notaire. Deuxièmement, vous pouvez aussi faire un acte sous seing privé que vous soumettez à l’affirmation au niveau de la mairie. C’était en réalité l’ancienne pratique, l’ancienne procédure toujours en vigueur parce que nous sommes toujours dans la phase transitoire. Je voudrais rappeler à cet effet que la phase transitoire prendra fin en 2023. Elle a été prorogée de cinq ans en 2017 et vient à échéance le 13 août 2023. Comme nous sommes en 2020 et toujours dans la phase transitoire, il est toujours possible de faire formaliser ces actes par l’entremise du maire.
La troisième option est de constater la transaction par un acte authentique, cela veut dire que vous faites recours à un notaire qui est l’officier ministériel habilité à assurer la sécurité juridique des actes de transaction.
Ça ce sont les choix que vous avez à faire en ce qui concerne l’option de formalisation.
Cette fois-ci nous allons aborder la question de comment faire puisque ce n’est pas la même approche. Lorsque la parcelle est située en milieu rural vous allez demander à votre vendeur de pouvoir solliciter l’ADC. Mais mieux que ça, ça dépendra de la superficie sur laquelle portera la transaction parce que lorsque cela dépasse deux hectares, vous êtes obligés, en tant qu’acheteur, de disposer d’un projet de mise en valeur que vous allez soumettre en fonction de la superficie à diverses instances allant de la mairie qui doit réunir le Conseil Communal pour se prononcer, en passant par l’ANDF et le Ministre de l’Economie et des Finances jusqu’au Conseil des Ministres. Cela concerne les acquisitions qui portent sur les terres rurales conformément aux articles 361 et suivants du CFD.
Par contre, lorsque la parcelle est située en milieu urbain, vous n’avez pas à satisfaire à ces exigences. Toutefois, s’il s’agit d’un étranger, il doit apporter la preuve de la réciprocité que le législateur a instauré à l’article 14 du CFD. C’est-à-dire, si les béninois sont en mesure d’acquérir des terres dans son pays d’origine, alors lui-même il peut acquérir ou acheter des terres en République du Bénin. Par conséquent, si les béninois ne peuvent pas acheter des terres dans son pays, lui non plus ne peut acheter des terres au Bénin. Je voudrais faire observer que lorsque la terre ou la parcelle que vous voulez acheter dispose d’un titre foncier, vous faites directement recours à un notaire.
Mr Elie HINTEGNI voudrait savoir :
1-si c’est indispensable avec les nouvelles réformes de procéder encore à l’affirmation des conventions de vente d’une parcelle dans les mairies. Parce que ça deviendrait selon lui une source de payement de faux frais (sans reçu) ?
2-est-ce qu’il ne faut pas fixer un délai pour obliger l’administration municipale pour traiter les dossiers de vente ou d’achat de parcelles ?
Je voudrais remercier monsieur Elie HINTEGNI pour dire que si vous choisissez par rapport aux options que j’avais énumérées tout à l’heure, de passer un acte sous seing privé et de soumettre cet acte à la procédure d’affirmation, de toute évidence, vous devez passer devant la mairie pour pouvoir faire affirmer la convention de vente que vous avez antérieurement signée.
Il faut noter qu’en ce qui concerne les coûts, le Gouvernement a fait prendre en compte les récriminations de certaines personnes, de certaines populations, de certains requérants en procédant à l’harmonisation des frais d’affirmation sur l’ensemble du territoire national et en fixant ces frais à 1% de la valeur du bien ou de la valeur sur laquelle porte ladite transaction. Pour ce qui est des délais, il faut dire qu’il y a des réflexions en cours pour une harmonisation des pratiques sur l’ensemble du territoire national. Ceci s’inscrit dans la démarche opérationnelle de modernisation de l’Administration foncière à tous les niveaux que le Président Patrice TALON conduit actuellement. Je pense qu’à l’occasion de la restitution, il sera procédé à des discussions avec les maires pour qu’effectivement chacun puisse accomplir ses missions dans la sérénité et surtout pour qu’on puisse procéder à un encadrement temporaire des procédures au niveau des mairies.
La question suivante est celle de Mr Souleiman A. SEIBOU qui voudrait savoir comment procéder pour établir des nouveaux documents, pour des héritiers qui n’ont aucun document des terrains appartenant aux parents.
Je voudrais subdiviser la réponse à deux niveaux.
Le premier niveau, c’est lorsque les héritiers ou les ascendants de ces héritiers disposaient des actes qui sont adirés. Pour ça, il est possible de demander des duplicatas ou de procéder carrément à leur reconstitution.
Il y a des procédures à suivre à cet effet. Par exemple, pour un titre de propriété ou un titre foncier, il s’agira de faire une déclaration de perte au niveau d’un commissariat de police. Ensuite, faire une insertion au journal officiel ou dans un journal d’annonce légale, dans trois parutions différentes.
Enfin, il faudra saisir le tribunal territorialement compétent pour obtenir une ordonnance d’autorisation.
C’est après ces étapes que vous pouvez saisir l’ANDF du dossier pour obtenir le duplicata du titre foncier adiré.
Le second volet de la question c’est lorsqu’il s’agit des terres coutumières sur lesquelles les ascendants n’avaient aucun document. Vous comprenez que comme je l’ai dit tantôt, aujourd’hui nous sommes orientés dans une démarche de formalisation et à cet effet il est instauré l’attestation de détention coutumière pour faire le constat des droits coutumiers que les ascendants détenaient sur les parcelles. Aujourd’hui, ce sont les mairies qui délivrent les attestations de détention coutumière.
Vous pouvez solliciter la mairie compétente du lieu de situation de l’immeuble aux fins de vous faire délivrer une attestation de détention coutumière. Je précise que cela se fait à l’issue d’enquêtes contradictoires qui permettent de s’assurer de l’effectivité du droit présumé détenu.
Mr Amen Ferry AVOCANH demande les directives à suivre pour l’acquisition d’une convention de vente de parcelle, le pourcentage que l’on devrait reverser à l’impôt après achat de parcelle et enfin comment enregistrer ladite parcelle à l’ANDF ?
Déjà, je voudrais repréciser que lorsque vous procédez à une acquisition de parcelle, vous disposez d’un délai pour l’enregistrement. Lorsque c’est à Cotonou, c’est un mois. Dans toutes les autres communes, c’est deux mois. A cet effet, vous procédez à l’enregistrement pour lequel vous aurez à payer des frais qui sont soutenus à la fois par le vendeur et l’acheteur.
Le vendeur prend en charge ou supporte 5% de la plus-value. Il y a également d’autres éléments qui entrent en ligne de calculs de ces 5% qu’il est inutile de préciser. Par contre, l’acheteur supporte 5% de la valeur d’achat ou d’acquisition.
Ce n’est pas à l’ANDF que la convention est enregistrée mais à la Direction Générale des Impôts. Lorsqu’on se réfère à ce qui se fait en matière de guichet unique, les requérants viennent à l’ANDF notamment à la Régie Foncière de Cotonou où ils procèdent aux formalités d’enregistrement. Au fait, il s’agit d’une unité administrative qui relève de la Direction Générale des impôts mais qui a ses bureaux à l’ANDF.
Pour faire cet enregistrement, vous apportez quatre exemplaires de la convention. Vous payez les timbres de 1200 francs par feuille. Vous auriez compris que pendant longtemps l’enregistrement a été rendu gratis par le gouvernement dans la perspective de permettre à tous les béninois de pouvoir procéder aux actes d’enregistrement.
Mr Frédis COSSI demande la procédure pour enregistrer une parcelle rurale ayant une convention de vente de 2010 non affirmée à la Mairie ? Et combien il faut avoir nécessairement ?
La convention de vente de 2010 qui n’a pas encore fait l’objet d’enregistrement peut toujours être enregistrée. Il suffit seulement de s’adresser à un service de l’enregistrement et votre acte peut être enregistré. L’autre aspect, c’est combien faut-il pour procéder à l’enregistrement. A cet effet je voudrais préciser que les actes qui n’ont pas fait l’objet d’enregistrement mais qui datent d’avant l’entrée en vigueur de la loi de finances ayant réinstauré les droits d’enregistrement, continuent d’être enregistrés gratis parce qu’ils sont éligibles au régime que le gouvernement a mis en place pour pouvoir favoriser les personnes à pouvoir faire enregistrer leurs actes. Mais seulement qu’on a instauré une pénalité qui permet de pouvoir amener les populations à spontanément aller faire enregistrer lesdits actes. Et à titre de rappel, vous pouvez noter que c’est 5% du prix d’acquisition que l’acheteur supporte et 5% de la plus-value que le vendeur supporte.
Mr André Tata TOSSOU voudrait bien savoir si :
1- après avoir enregistré sa convention de vente de parcelle dans les locaux de l’ANDF, il y a un délai maximum pour procéder à l’affirmation à la Mairie ?
2- Passé ce délai, quelle est la sanction encourue par le propriétaire de la parcelle ?
3- Un titre foncier, est-ce toujours important avec les réformes dans le domaine du foncier ? Si oui combien cela coûte et comment l’obtenir ?
Il n’y a pas de délai pour affirmer une convention à la mairie. A la deuxième question je voudrais vous inviter à vous référer à mes réponses antérieures.
Je voudrais néanmoins me répéter pour dire que les réformes visent à mettre en place un cadre approprié qui permette de délivrer avec célérité les titres de propriété et d’assurer la sécurité foncière. C’est important d’obtenir un titre foncier puisque je l’ai dit, conformément à l’article 112 du CFD en vigueur en République du Bénin modifié du CFD, seul le titre foncier confère le droit de propriété en République du Bénin.
Combien cela coûte et comment l’obtenir ? En ce qui concerne le coût, il faut souligner que les réformes qui ont été menées visent justement à réduire les formalités, et qui parle de réduction de procédures (formalités) parle de réduction de coût. C’est pour ça que le gouvernement a, dans la perspective d’alléger les charges aux populations en matière de sécurité foncière ramené dans la loi de finances, les coûts à 100 000f pour les frais fixes. Ces frais fixes, disons étaient fixés au départ à 118 500f. Par ailleurs, à cela s’ajoutent les frais qui sont variables qui représentent les frais de bornage contradictoire ou de bornage de morcellement, qui reviennent aux techniciens qui réalisent ces opérations. Ces frais sont variables parce que sa détermination dépend de la configuration de la parcelle et d’autres aspects techniques. A titre illustratif, généralement pour une parcelle de 1000 à 5000m2, ce qui est requis, c’est une provision de 250 000 FCFA. A l’issue du processus, un rapprochement est fait pour la restitution d’un reliquat ou l’encaissement d’un complément.
Mais comment l’obtenir ? Il suffit de saisir l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier sur la base des actes présomptifs que la loi a instaurés. Il peut s’agir d’un permis d’habiter, d’un certificat administratif, d’une attestation de recasement, d’une attestation de détention coutumière, autant que ça peut être une décision de justice devenue définitive.
Le requérant produit aussi un levé topographique. Ces actes sont pris pour engager la procédure de confirmation ou de morcellement selon le cas. Je voudrais souligner que dans la perspective de réduire les coûts aux populations, nous avons dû initier avec l’Institut Géographique National, la signature d’un protocole d’accord qui permet à l’institut de pouvoir faire les levés à des coûts plus abordables.
Nous sommes dans la même dynamique avec l’ONIP et le Journal officiel pour que bien évidemment, les coûts puissent être revus à la baisse.
Je voudrais préciser que quand le cadastre national sera effectif, tous ces coûts vont pouvoir connaître une diminution substantielle et soit dit au passage, le cadastre suit bien son cours actuellement et nous venons de lancer les opérations de collecte de données généralisées sur le territoire national.
Mr Mahugnon Jean KOTIN s’inquiète de ce que malgré des réformes opérées récemment par le gouvernement fixant le prix du mètre carré dans chaque domaine sur toute l’étendue du territoire ; le trafic se poursuit toujours sur l’ancienne méthode où il faut l’implication des démarcheurs avant de prendre un domaine donné. Il dit s’être rapproché de quelques autorités qui lui faisait comprendre que les gens ne tiennent pas compte de la réforme et donc banalisent cela. Il souhaiterait avoir des explications puisque par ces pratiques dans la majorité des cas les gens se voient gruger.
A propos du titre foncier, il voudrait savoir si désormais c’est à la portée de tout le monde. Si l’État a revu le prix du titre foncier (Papiers des terrains inattaquables par le Tribunal) ou bien si c’est toujours comme à l’époque où c’était cher. Je voudrais apporter la précision que le gouvernement n’a pas fixé des prix au mètre carré sur l’ensemble du territoire national. Effectivement, l’arrêté auquel l’internaute fait référence a fixé des prix a minima, mais ce sont des prix qui sont utilisés dans le calcul des plus-values par les inspecteurs des impôts.
Il me plait de souligner que des efforts sont en cours pour amener les uns et les autres à opérer des transactions dans un cadre circonscrit en tenant compte de l’exigence de la liberté économique dans laquelle nous sommes. Il peut s’agir de la définition des zones foncières comme c’est le cas dans beaucoup de pays mais nous sommes dans un contexte de marché où c’est l’offre et la demande qui déterminent les coûts transactionnels.
Une autre préoccupation de monsieur KOTIN se rapporte au titre foncier. Il voudrait savoir si désormais c’est à la portée de tout le monde et si l’Etat a revu le prix du TF a la baisse. Je pense que j’ai répondu à cette question tout à l’heure par rapport aux efforts du gouvernement à rendre le titre foncier supportable a l’ensemble de béninois à travers la modernisation de l’administration foncière et également au travers de la réalisation du cadastre national.
Je voudrais également dire que sur instructions et orientations du chef de l’Etat et du ministre Romuald WADAGNI, l’ANDF a identifié des partenaires qui interviennent dans le domaine de la formalisation de la confirmation des droits fonciers. Ensemble avec ces partenaires, nous avons initié des cadres de partenariat au terme desquels les coûts sont revus à la baisse.
Mr Prudence MATONSO demande les pièces à fournir pour enregistrer une parcelle. Après l’enregistrement, quelles sont les autres formalités à remplir ?
Pour l’enregistrement de la convention, j’avais précisé précédemment qu’il faut avoir les conventions de vente puisque ce sont ces conventions qui feront objet d’enregistrement. Ensuite, il faut faire engager la procédure de confirmation de droits fonciers en cas de besoin, pour obtenir un titre foncier avec les avantages subséquents.
La question qui suit est celle de Mme Prisca ZOSSOU qui voudrait savoir si, après l’enregistrement d’une parcelle, l’obtention du titre foncier est nécessaire.
La question se rapporte à d’autres préoccupations antérieures. Lorsque vous finissez d’enregistrer une convention, vous engagez la procédure de confirmation de droits fonciers. C’est une procédure qui vise à obtenir un titre de propriété. Et à cet effet, il faut se rapprocher du démembrement de l’ANDF du lieu de situation de l’immeuble. Ça veut dire que si votre immeuble est situé à Calavi il faudra aller au Bureau Communal du Domaine et du Foncier de Calavi. Si votre parcelle est située à Savalou ou à Dassa, il faut se porter vers le Bureau Communal du Domaine et du Foncier de Dassa, ainsi de suite, tels que répartis sur l’étendue du territoire national. Mr Farid Emile Bakpe AZONHOUNZO voudrait bien savoir le délai pour retirer auprès de l’ANDF le titre original après un morcellement vente.
Ensuite si l’ANDF ne peut pas imposer un délai aux Notaires de remettre aux requérants les documents traités.
Il dit avoir déposé un titre foncier auprès d’un notaire pour un morcellement vente depuis 4ans et son titre est coincé entre le Notaire et l’ANDF pour le retrait du TF original après que le TF morcelé est déjà sorti.
Après un morcellement vente, le titre de propriété ne reste pas à l’Agence, parce que si les formalités sont achevées le requérant retire. Donc le notaire vient procéder au retrait du titre, mais il faut nuancer. Il peut arriver qu’il y ait encore d’autres morcellements vente portant sur le même immeuble ou sur le même TF. A cet effet, le notaire peut être amené à envoyer encore de nouveaux actes pour formalisation. Mais une fois que tout s’est terminé, les dossiers sont regroupés et remis au notaire qui a requis les formalités.
En ce qui concerne le délai de retour des dossiers par les Notaires, je voudrais dire que c’est peut-être le sentiment que l’on a que les notaires gardent par devers eux les documents. Sinon, dans la réalité, les choses ne se passent pas comme cela. Le notaire est le partenaire du requérant. Généralement, lorsque les notaires finissent les formalités, ils remettent les documents au requérant. Je ne peux pas dire plus car, je ne suis pas dans une étude notariale. Mais c’est ce que je sais de la pratique.
Mr Elmiat ATCHOUKE demande également si un domaine qui a un TF que le détenteur entend morceler :
1) est-ce que c’est forcément la mairie qui doit exiger le recasement et la délivrance de l’attestation de recasement ?
2) est-ce que les acquéreurs sur ce domaine peuvent établir un titre de propriété à la mairie c’est à dire la convention de vente et après continuer le reste des formalités auprès d’un Notaire pour faire la création de son TF ?
Je pense que la question se rapporte à certaines pratiques réelles. Je veux rappeler que tout morcellement d’un fonds privé doit nécessairement se conformer au plan de lotissement de la zone. Celui qui a l’initiative doit s’assurer de la mise en cohérence, de l’adéquation de l’articulation du nouveau morcellement avec le Schéma Directeur d’Aménagement Communal ou le plan d’aménagement de la localité. Même le fonds couvert par un titre foncier y est assujetti. Je précise qu’après, vous procédez à la reconstitution de votre titre foncier.
Sur la deuxième question, la loi a prévu que les modifications pour toute situation juridique nouvelle qui doit s’opérer sur un TF doivent se faire devant un notaire. Donc lorsque la parcelle dispose d’un TF vous devez aller chez un notaire et demander le morcellement.
Et vous avez bien fait d’évoquer cette problématique qui consiste à transiger sur un TF sur la base d’une simple convention de vente. Comprenez que cela est parfois source de confusion et parfois d’insécurité car lorsque vous le faites, vous donnez la possibilité au vendeur de pouvoir vendre plus qu’il n’en possède. Puisque si vous ne passez pas par un notaire pour qu’on puisse vous marquer les diminutions sur le titre de propriété de votre vendeur, comment pourriez-vous savoir si ce qu’on est en train de vous vendre, n’a pas d’imputation ou la superficie restante ne couvre pas celle qui est en train de vous être vendue.
Mr Thierry Dimas HONFO voudrait poser deux préoccupations concernant le domaine qui va abriter l’aéroport international de Glo-Djigbé
1-il veut savoir si un domaine est pris par l’Etat pour abriter un projet d’intérêt général, pourquoi le prix de dédommagement des propriétaires et acquéreurs est fixé par zone ? Autrement dit, pourquoi ne pas retenir un prix unique surtout quand on sait que c’est le même projet.
2-Quel est alors le sort réservé aux propriétaires et acquéreurs terriens retardataires de Glo-Djigbé, Tori et autres en ce qui concerne leur dédommagement ?
Je comprends la logique qui sous-tend la préoccupation mais je voudrais souligner que la valeur d’une parcelle est déterminée à partir de plusieurs paramètres au nombre desquels sa situation géographique.
Vous convenez avec moi qu’une parcelle que vous achetez à Cotonou n’a pas le même prix qu’une parcelle que vous achetez à Ahossougbéta ou à Hèvié. Même dans Cotonou, une parcelle que vous achetez à Zogbo ou à Vèdoko n’a pas le même prix qu’une parcelle que vous achetez à Ganhi ou à Saint Michel ou à Zongo ainsi de suite. C’est ce qu’on appelle « valeur foncière zonale ». En réalité, il s’agit de l’emplacement de la parcelle eu égard à certaines commodités, eu égard à certaines activités, eu égard à son accessibilité.
Pour revenir à votre question sur la zone de Glo Djigbé, il y a effectivement des sous-zones. Vous avez des zones qui jouxtent la voie inter-Etats et il y a des parcelles qui sont à l’intérieur et qui ne sont pas accessibles. Lorsque vous rentrez à l’intérieur, vous allez parcourir peut-être 8km à 10km pour aller vers ces parcelles. Ces parcelles n’ont pas les mêmes valeurs que celles qui jouxtent la grande voie. C’est pourquoi si vous regardez les conventions de vente que les personnes affectées produisent, vous allez constater que les parcelles qui sont proches de la voie inter-Etats sont des parcelles de forte valeur. Je voudrais préciser que j’utilise la notion de parcelle dans sa dimension technique sinon en réalité nous sommes dans une zone ou la question se pose en termes d’hectare, nous sommes dans des zones agricoles mais pour des questions pratiques et techniques nous avons été amenés à parler de parcelle et je conviens avec vous de cela.
Alors, si le gouvernement ou la Commission ne procédait pas de cette façon, il s’agirait d’une discrimination parce que nous allons ériger les parcelles qui n’ont pas les mêmes valeurs foncières à la même valeur de dédommagement. Quelqu’un peut avoir acheté un (1) hectare au bord la voie inter-Etats à 25.000.000 FCFA et quelqu’un la même superficie à 15 km en profondeur à 800.000 FCFA, mais vous voulez qu’on les érige à la même enseigne en termes de montant de dédommagement.
Comprenez qu’un gouvernement ne peut pas discriminer ainsi et faire preuve d’iniquité. C’est pourquoi c’est toujours les principes de l’équité, de la justice qui guident et qui conduisent à définir les valeurs. Mais ces valeurs sont d’abord définies par les consultants qui sont recrutés et qui procèdent aux évaluations foncières et mobilières (les EFI). C’est à partir de ces EFI que les valeurs définitives sont déterminées.
Quant à la situation des personnes affectées par ce projet, mais en retard dans le dépôt des dossiers pour paiement, je rappelle ici que sur requête des nouvelles autorités communales et locales, la commission a été amenée à organiser courant le mois de septembre 2020, une énième collecte de dossiers.
Sur au moins 6000 dossiers attendus, 4240 ont été effectivement traités. Le reste est constitué des dossiers de litige ou de ceux qui ne se sentent pas pressés de remplir les formalités. Vous pouvez toujours vous rattraper parce qu’il y a des dossiers qui sont encore en convoyage vers le sous-comité de la commission en charge de l’expropriation sur le périmètre de Glo Djigbé.
Pour ceux qui n’ont pas pu obtenir les frais de dédommagement pour diverses raisons, ces frais seront consignés au niveau de la Caisse des Dépôts et Consignations du Bénin. Les bénéficiaires pourront retirer leurs frais à tout moment. Il en est de même pour les litiges, une fois les litiges tranchés de manière définitive, les personnes concernées pourront obtenir les montants de dédommagement par l’effet de la déconsignation.
Mr Carlos CHOBLI voudrait savoir, celui qui a acheté un terrain signé par le CA avant les réformes dans le domaine foncier où on a dit que les CA ne vont plus signer les conventions, l’intéressé n’a pas encore payé l’affirmation, le taux d’affirmation à appliquer est toujours 1% ?
La seconde préoccupation est celle-ci, pour avoir certains documents pour sa parcelle, on demande certains documents concernant le vendeur, si ce dernier est déjà décédé comment faire ?
Un terrain recasé et bâti, est-ce que le propriétaire a besoin de se tracasser avant d’avoir les autres documents administratifs ? Pour finir, quel document peut-on prendre à l’ANDF pour sécuriser sa parcelle ?
Nous l’avions dit déjà monsieur TCHOBLI, je peux vous rassurer que c’est 1% de la valeur de la transaction qui est appliqué.
Sur la seconde préoccupation, les personnes décédées sont représentées par les héritiers. C’est avec ceux qui poursuivent la personne du défunt qu’il faut régulariser les actes.
Par ailleurs, si le périmètre a fait l’objet d’aménagement, de ce qu’on appelle techniquement le remembrement urbain c’est-à-dire ce que nous appelons communément les lotissements, c’est qu’à la fin, la mairie délivre une attestation de recasement.
L’autre pan est de savoir quel document on peut prendre à l’ANDF. Le document qu’on délivre à l’ANDF est le titre foncier.
Mr Jean Paul NOUTANGNI voudrait savoir si un espace couvert par un titre foncier est soumis aux contraintes de coefficient de réduction lors du lotissement ou recasement ?
Sur le principe, normalement les opérations d’aménagement sont faites suivant des schémas d’aménagement et avant que ces opérations soient faites il y a déjà eu la définition de la zone, une planification spéciale et tout est déjà pris en compte avant de démarrer les opérations de remembrement ou d’aménagement.
Malheureusement chez nous, les opérations prennent souvent la forme d’opérations de régularisation. Sur le principe, il s’agit de concilier deux nécessités. La nécessité de l’intangibilité du TF, ce qui veut dire qu’il est définitif et il est inattaquable. Le propriétaire est protégé, seulement dans le cas des aménagements on peut être amené en raison des servitudes dégagées, à repositionner la parcelle, quitte à son propriétaire de procéder à ce qu’on appelle la reconstitution de TF. A cet effet les géomètres et les urbanistes procèdent à une reconstitution de sa superficie mais peuvent être amenés à faire dégager les servitudes qui permettent de pouvoir faire passer des voies ou installer des infrastructures publiques dans cette localité.
Passons à la question de Mr Gerard GBOADO qui demande le sort réservé aux domaines qui ont reçu les plaques bleues (Les réserves administratives)
Je pense que l’interlocuteur est en train de parler des opérations menées par la mairie d’Abomey Calavi. A propos, je laisse les autorités de cette commune vous en dire plus. Ce que je sais, c’est que ces opérations sont menées dans la perspective d’un objectif de préservation des réserves administratives.
Mme Béatrice TERLINGEN à l’inquiétude suivante : sa parcelle se trouve dans le périmètre de la route des pêches. Elle voudrait savoir quand elle aura l’autorisation de construire tout en suivant le plan du gouvernement ?
Cette question me donne l’occasion de rappeler à l’attention des internautes que le gouvernement a procédé à la requalification de la zone de la route des pêches et mieux que ça, a procédé au repositionnement des coordonnées géographiques. Toute chose dont le défaut de rectification empêchait les personnes vivant dans ces localités de pouvoir disposer de titre foncier. En d’autres termes, cela signifie que le gouvernement a repoussé les limites de la route des pêches en déclassant trois localités.
La première localité est Fiyégnon 1, ensuite Fiyégnon 2 enfin c’est Togbin. Si vous êtes situés dans ces zones vous pouvez obtenir un TF pour peu que vous soyez du côté droit, partant de Fidjrossè vers Ouidah.
En revanche, si vous êtes du côté gauche, cela relève de deux choses, soit vous êtes sur le domaine maritime par nature inaliénable, imprescriptible et insaisissable, ou soit vous êtes dans une poche entre la fin de ce domaine public maritime et le début de la voie bitumée et là vous êtes sur une zone de requalification et d’aménagement intégral.
Tous ceux qui sont du côté nord c’est-à-dire du côté droit de la nouvelle route des pêches, de Fiyegnon 1 jusqu’au centre Alougbin Dine, peuvent obtenir leurs actes de propriété.
Mr Gildas SAGBO demande ce qu’il faut faire pour disposer à nouveau des documents en cas de perte des documents d’un domaine, alors que le propriétaire n’est plus en vie.
J’avais répondu déjà à cette question qui a antérieurement été posée par un internaute.
Je voudrais dire d’abord que si vous avez perdu les documents, le premier réflexe c’est d’aller faire une déclaration de perte. Ensuite s’il y a un TF, vous comprenez que vous pouvez vous faire délivrer un duplicata et pour ce faire vous observez la procédure que j’ai décrite antérieurement. Pour les actes présomptifs, veillez-vous adresser aux autorités qui les ont délivrés.
Mr Thalis Deen MAMADOU demande à quand la mise en application du prix du mètre carré au Bénin, sinon les vieilles habitudes continuent toujours sur le terrain.
Comme souligné antérieurement, il y a des réflexions qui sont en cours allant dans le sens de la détermination de ce qu’on appelle les valeurs foncières zonales et qui permettent comme c’est le cas au moins au Maroc, de mettre des outils d’appréciation à la disposition des parties à une transaction foncière.
Rappel du renvoi vers le site ask.gouv.bj + Site web de l’ANDF, contact ou mail du DG ou des services compétents.
Mot de fin de l’émission (en français)
Je viens d’épuiser la liste de ceux qui ont posé des questions. Je voudrais d’abord vous dire combien je suis très heureux d’avoir passé ces moments avec vous, vu la qualité des questions qui ont été posées par les internautes, et surtout vous dire que ce fut un grand honneur pour moi de me retrouver devant vous pour échanger sur des préoccupations qui sont les vôtres.
Je voudrais vous assurer de ce que certaines préoccupations qui traduisent des contributions seront judicieusement exploitées dans la perspective d’une amélioration de nos prestations.
Le chantier de la réforme du foncier au Bénin est un vaste chantier qui fait appel à la révolution foncière. Il est requis la contribution de tous pour qu’on puisse atteindre les objectifs.
Vous pouvez retrouver mon intervention sur le site askgouvbenin.bj. Vous pouvez aussi consulter cette intervention sur le site de l’ANDF à l’adresse www.andf.bj. Vous pouvez m’écrire aussi directement via mon adresse professionnelle vkougblenou@finances.bj. L’ANDF a également une Département qui s’occupe de tout ce qui a trait au volet formation, renforcement de capacité et communication avec les populations. Vous pouvez joindre le chef dudit Département sur l’adresse hsagbadja@finances.bj.
Je remercie l’ensemble des internautes pour leur intérêt à ce qui se fait à l’ANDF. La qualité des questions posées ainsi que leur nombre témoignent à suffisance de tout l’intérêt que représente le foncier pour les Béninois.
Je crois pouvoir savoir compter sur vous pour qu’ensemble nous gagnions le pari de la modernisation de l’administration foncière au Bénin. Je vous remercie.
